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央行開年降準,樓市能否獲益?

 中房網

1月4日晚間,中國人民銀行網站消息,央行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點,其中,2019年1月15日和1月25日分别下調0.5個百分點,同時2019年一季度到期的中期借貸便利(MLF)不再續做。

央行有關負責人表示,此次降準将釋放資金約1.5萬億元,加上即将開展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降準動态考核所釋放的資金,再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續做的因素後,淨釋放長期資金約8000億元。央行稱,此次降準仍屬于定向調控,并非大水漫灌,穩健的貨币政策取向沒有改變。降準政策分兩次實施,和春節前現金投放的節奏相适應,有利于銀行體系流動性總量保持合理充裕,同時也兼顧了内外均衡,有助于保持人民币彙率在合理均衡水平上的基本穩定。

事實上,去年年底召開的中央經濟工作會議對貨币政策的定調為“松緊适度”,就已透露出未來會有适度寬松的空間。此次央行宣布全面降準,完全符合之前的市場預期。

随着流動性的進一步釋放,對未來房地産市場的影響也受到格外關注。

首套房貸利率下調空間增大

業内人士分析認為,隻要央行降準,都會在一定程度上對房地産市場形成利好。一方面,降準能夠緩解房地産企業的資金壓力。另一方面,對于購房者按揭貸款來說,也能夠相對獲得平穩的信貸價格。

在2018年樓市調控從嚴的背景下,銀行首套房貸利率大多上浮5%~10%,最高上浮25%,二套房貸利率大多上浮10%~25%。

不過,近期部分城市銀行房貸利率有松動迹象,降準之後,銀行可貸資金增多,2019年房貸利率有望迎來下調。對于新購房者來說利好,不過對于已購房者來說,房貸利率若下調也無法從中獲益。

事實上,鑒于各地房地産市場情況不同,房貸利率在各地也表現出差異化的特點。據融360大數據研究院監測顯示,上海的房貸利率處于全國低位,上海地區首套房貸利率最低可以申請95折。

數據監測顯示,近日上海地區多家銀行進一步下調房貸利率,截至2019年1月3日,上海地區首套房平均利率降至5.09%,相當于基準上浮3.9%水平,較2018年12月初監測數據5.19%下降0.1個百分點。目前申請房貸優惠利率需要參考個人資質,因城而異、因人而異,各地落實差異化信貸政策。

廣州地區多家銀行近期也跟進下調了房貸利率,下調幅度大緻在5~10個百分點,但鑒于廣州地區此前的房貸利率在基準利率上上浮10%~20%,盡管有所回調,但依然在基準利率之上。

數據監測顯示,相對于上海、廣州房貸利率下調,成都房貸利率出現小幅上漲,目前首套房貸款利率普遍為基準上浮15%,部分銀行首套房利率出現上浮變動。

融360大數據研究院認為,目前在一線城市中,上海、廣州已經出現利率下調,結合央行降準帶來的資金面進一步寬松,未來其他城市出現跟進調整的可能性将增大,但鑒于各地區差異化的信貸政策,房貸利率的調整時間、下降幅度會有所差異,且各銀行也會根據自身的貸款額度等情況調整房貸利率和放貸速度。

樓市能否獲益?

央行“全面降準”引發2019年樓市首輪熱議。

在一部分業内人士看來,雖然此次降準目的明确,但不可否認的是,房地産市場最終仍将受益。但也有一部分人士認為,全面降準雖然在一定程度上會對房地産存在利好,但影響微弱。在樓市調控主基調不變的情況下,全面刺激房地産市場可能性不大。

易居研究院副院長楊紅旭認為,此次降準雖屬于定向支持,房地産業不在支持之列,但降準後銀行可貸款額度增加,部分商業銀行可加大個人房貸方面的貸款投放力度。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次降準的節奏比較快,認為2019年貨币政策等方面會略偏寬松,這也會對各類産業和市場等産生積極的效應。從樓市的角度看,曆次貨币政策調整都有助于形成寬松的樓市金融環境,此次降準也不例外,這有助于此類市場後續交易的活躍。

 

中國城市房地産研究院院長謝逸楓表示,央行全面降準後,房貸首付、利率或下降,激活買房需求,有助樓市複蘇回暖。

新時代證券首席經濟學家潘向東也認為,此次降準會對沖樓市降溫。降準後,銀行資本金壓力進一步緩釋,有利于引導房貸利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分類指導”這一大的調控框架下,再次走全面刺激樓市的老路的可能性不大。

貝殼找房首席經濟學家楊現領認為,對比曆史,目前市場正處于宏觀層面流動性邊際改善階段,因此,本次降準對房地産市場的作用,主要體現在預期改善階段,實質影響相對有限。再者,在當前樓市政策總體依然偏緊的情況下,房地産市場并不具備大幅反彈條件。

58安居客房産研究院首席分析師張波表示,本次降準依然沒有明确的支持房地産市場,換言之,本次降準并未對樓市形成直接利好。但值得關注的是,流動性加速釋放确實會對樓市形成兩方面利好,即房企資金壓力存在變相緩解的可能性,以及房貸利率有可能再次出現下調,尤其是針對首套自住型住房的利率下調空間,或進一步增大。

在合碩機構首席分析師郭毅看來,央行降準有助購房貸款進一步向基準利率回歸。對于資金密集型的房地産行業來說,此次全面降準,且未明确限定資金流向,流動性的寬松,對渴求資金的地産行業将帶來重大利好。對于房企而言,獲得銀行貸款支持的難度将大大降低,房企現金流緊繃的狀态将得到改善,同時融資成本也有望下調。特别是國企、央企,以及全國排名前30位的頭部房企,更将從中受益。房企資金面的寬松,将有助減少此前在全國頻頻出現的土地流拍流标現象,一二線城市的土地市場将逐步升溫。但郭毅指出,央行降準并不會對購房需求産生迅速的向上拉動,原因是當前制約購房消費的核心關鍵在于過高的首付比例,而非房貸利率,隻有适當下調首付比例,才有助激發購房需求的釋放。

中國房地産經濟同業聯盟主席胡景晖分析認為,央行降準、釋放8000億元增量資金,不等于2019年房地産會觸底反彈。該動作雖然在一定程度上會對房地産存在利好,但影響“間接且微弱”。其主要表現為,借力經濟向好,來促進置業升級與居住改善。胡景晖進一步分析稱,此次央行降準更傾向于扶持中小微企業和民營經濟,初衷并不是為了房地産。從根本上來講,是為了能讓2019年中國經濟找到一個平穩發展的路徑,重拾企穩向上的信心。“當前樓市下行、資金趨緊,問題不是銀行資金流動性不足,而是企業信用不足;不是沒錢放,而是不敢放。宏觀經濟形勢下,如果就業率不能保證、居民可支配收入增長不能保障,那麼房地産的各類居住需求也就不能釋放。”

專業人士預計年内還會降準

雖然2019年僅僅過去3個工作日,但央行已經兩度釋放利好政策。1月2日晚間,央行發布公告稱,自2019年起,将普惠金融定向降準小型和微型企業貸款考核标準由“單戶授信小于500萬元”調整為“單戶授信小于1000萬元”,擴大普惠金融定向降準優惠政策的覆蓋面,引導金融機構更好地滿足小微企業的貸款需求,使更多的小微企業受益。1月4日,央行推出重磅降準措施,釋放流動性,提振市場信心。

如果從2018年來看,央行定向降準4次,每次下調存款準備金率0.5-1個百分點,釋放資金量約2.3萬億元。多位分析人士普遍認為,央行今年也應該不止降準一次,未來還将采取降準措施。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示,預計未來每個季度仍有降準的可能,以便形成穩定的市場預期,從而營造适宜的貨币信貸環境,保持市場流動性穩定。

平安證券首席策略分析師魏偉認為,降準在預期之内,2019年降準至少是三到四次。目前,經濟數據顯示經濟下行壓力比較大,需要貨币政策适當寬松。除了降準之外,市場還希望能有降息來降低實體企業融資成本,财政政策也在減稅降費。這些舉措總體都是為了經濟平穩。

工銀國際首席經濟學家程實預計,包含本次降準在内,2019年全年預計将有至少250個基點的全面降準或定向降準,以進一步發揮上述三重效應,從而為“穩增長”托底,為“促改革”打開政策空間。

北大光華管理學院1月3日發布的報告《2019年中國經濟展望》預計,2019年基準利率不會下調,貨币供給也并不會大幅增加,但預計央行将總體降準2個百分點左右,同時會靈活采用各種結構性定向貨币政策工具進行流動性的精準調節。

報告預測,2019年央行将更加注重加強貨币政策的傳導機制,解決結構性流動性短缺問題。為解決銀行間市場流動性寬裕與民營和小微企業融資難融資貴的結構性問題,央行貨币政策已經呈現出明顯的結構性特點。此外,央行還通過其他更具體的政策工具精準支持民營企業。這一趨勢在2019年仍會得到延續和強化,央行主要以改善貨币政策傳導機制為主,以達到疏通資金渠道定向支持實體經濟的目标,因此大水漫灌将不會再現。

不過交行首席經濟學家連平預計,2019年央行降準幅度和頻率可能會小于2018年,下調存貸款基準利率的可能性很小,一則缺乏空間,二則可能增加不必要的擾動。

連平認為,存準率下調有兩方面理由:一是經濟仍有下行壓力,需要金融加大力度給予支持,尤其是在非信貸融資推進存在一定瓶頸的情況下,信貸适度加快投放步伐可能性較大,這就需要銀行負債端保持良好狀态;二是2019年外彙占款可能處在較低水平,因此需要通過存準率的下降來适度增加市場流動性。但為了避免“大水漫灌”,在流動性已基本達成合理充裕的條件下,存準率不可能持續大幅下調。

來源:第一财經日報、證券日報、北京青年報、北京商報,中房網綜合整理

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